Gli affitti brevi stanno diventando più facili da misurare in Europa. Per hotel e destinazioni, il vero cambiamento potrebbe essere meno la regolamentazione e più la possibilità di vedere una parte più ampia dell’offerta ricettiva.
Gli alloggi fuori dagli hotel stanno entrando nella mappa del turismo
The Wider View · Ospitalità
Una camera d’albergo è generalmente facile da vedere per una destinazione. Appartiene a una struttura identificabile, opera all’interno di un sistema ricettivo riconosciuto e, prima o poi, compare nelle statistiche turistiche.
Un appartamento di proprietà privata offerto per tre notti attraverso una piattaforma online è stato, storicamente, più difficile da collocare nello stesso quadro.
Oggi questa differenza conta più di prima.
Nel 2025, secondo Eurostat, gli ospiti hanno trascorso 951,6 milioni di notti in alloggi per soggiorni di breve durata prenotati tramite Airbnb, Booking ed Expedia nell’Unione europea. Il dato è superiore dell’11,4% rispetto al 2024. La crescita è proseguita nel 2026: soltanto nel primo trimestre sono state registrate 144,3 milioni di notti, il 9,7% in più rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Dietro questi numeri esiste un dettaglio metodologico importante. Eurostat segnala che il 2025 è stato il primo anno di riferimento basato sui dati di tre piattaforme anziché quattro, dopo l’uscita di Tripadvisor da questa attività alla fine del 2024. L’aumento dell’11,4% resta il dato ufficiale pubblicato da Eurostat, ma il cambiamento nella copertura va tenuto presente quando si interpreta la tendenza.
Non si tratta più di una piccola categoria ricettiva ai margini del sistema turistico.
Eppure il settore ha spesso discusso gli affitti brevi partendo dalle posizioni prima ancora che dai numeri.
Gli hotel sollevano interrogativi sulla regolamentazione e sulle condizioni competitive. I residenti si preoccupano della pressione sul mercato abitativo e sui quartieri. Gli host sottolineano reddito e flessibilità. Le destinazioni vedono capacità ricettiva aggiuntiva. Le piattaforme hanno reso disponibili alloggi anche in luoghi dove l’offerta alberghiera tradizionale può essere limitata.
Tutte queste posizioni possono contenere preoccupazioni legittime.
Sotto il dibattito rimane però una domanda operativa più semplice:
Quanta capacità ricettiva per i visitatori esiste davvero in una destinazione, dove si trova e quando viene utilizzata?
L’Europa ha iniziato a costruire una risposta più coerente.
Il cambiamento riguarda prima la visibilità che le restrizioni
Il Regolamento (UE) 2024/1028 si applica dal 20 maggio 2026 e introduce un quadro europeo comune per la raccolta e la condivisione dei dati relativi agli affitti di alloggi a breve termine.
È importante capire anche ciò che il regolamento non fa.
Non stabilisce un limite europeo agli affitti brevi. Non dice alle città quanti appartamenti possono autorizzare. E non crea un’unica politica abitativa per Barcellona, Parigi, Roma, Dubrovnik e tutte le altre destinazioni che affrontano condizioni locali differenti.
Il quadro è inoltre condizionale: gli Stati membri non sono obbligati a creare sistemi di registrazione degli affitti brevi soltanto perché esiste il regolamento. Ma dove vengono istituite procedure di registrazione e vengono richiesti dati alle piattaforme nell’ambito del quadro europeo, tali sistemi devono rispettare regole comuni.
Dove uno Stato membro applica una procedura di registrazione di questo tipo, gli host ricevono un numero di registrazione unico. Le piattaforme devono mostrarlo e compiere ragionevoli sforzi per effettuare controlli casuali e regolari sulla sua validità. Per gli annunci soggetti agli obblighi di condivisione, i dati sull’attività vengono trasmessi attraverso punti di ingresso digitali unici nazionali. Il ciclo ordinario di comunicazione è mensile, mentre le piccole e micro piattaforme che rientrano nelle soglie previste dal regolamento possono trasmettere i dati trimestralmente.
Il linguaggio amministrativo nasconde un cambiamento più ampio: l’attività degli affitti brevi sta diventando più facile da collocare nella stessa mappa della destinazione utilizzata per pianificare il turismo.
Per le autorità responsabili di trasporti, rifiuti, spazio pubblico, infrastrutture, politiche abitative e flussi dei visitatori, una maggiore visibilità degli alloggi al di fuori degli hotel tradizionali ha un peso concreto.
Il regolamento è quindi interessante non soltanto come normativa sulle piattaforme, ma anche come componente dell’infrastruttura di gestione della destinazione.
Il mercato ricettivo ha superato la vecchia mappa
L’ospitalità tradizionale si è sviluppata attorno a una capacità relativamente visibile.
Un resort ha 300 camere.
Un hotel cittadino ne aggiunge altre 180.
Una struttura chiude per ristrutturazione.
Un nuovo hotel apre.
I numeri non sono mai perfetti e le statistiche arrivano in ritardo, ma l’inventario fisico resta abbastanza comprensibile.
Gli alloggi distribuiti attraverso le piattaforme si comportano diversamente.
L’offerta può comparire all’interno di edifici residenziali, aumentare nei periodi di punta e ridursi di nuovo. Un’unità può passare dall’uso residenziale a quello turistico. Alcuni host gestiscono una sola proprietà, altri interi portafogli. La disponibilità può cambiare durante l’anno.
Dal punto di vista dell’ospite, tuttavia, tutti quei posti letto partecipano alla stessa decisione di base:
Dove dormirò questa notte?
La capacità ricettiva di una destinazione non può quindi essere compresa contando soltanto gli hotel.
I dati Eurostat mostrano la scala del fenomeno. Nel 2025 sono state prenotate attraverso le tre grandi piattaforme misurate quasi un miliardo di notti. Dietro quei pernottamenti ci sono persone che arrivano nei quartieri, usano i trasporti, mangiano nei ristoranti, visitano attrazioni e occupano lo spazio pubblico accanto agli ospiti degli hotel.
Il sistema turistico più ampio vive la presenza del visitatore indipendentemente dalla categoria di alloggio indicata sulla conferma della prenotazione.
Dati migliori possono migliorare anche le decisioni degli hotel
Il settore alberghiero potrebbe essere tentato di considerare una registrazione più strutturata degli affitti brevi soprattutto come una questione normativa che riguarda un’altra forma di ricettività.
Esiste però anche una conseguenza commerciale più ampia.
Dati più completi sulla destinazione possono aiutare gli hotel a comprendere meglio il proprio mercato.
Immaginiamo una città in cui il numero di camere d’albergo sia rimasto quasi invariato mentre gli arrivi dei visitatori continuano a crescere. Un albergatore che osserva soltanto l’inventario alberghiero potrebbe concludere che il mercato stia diventando strutturalmente più ristretto.
Ma cosa accade se, nello stesso periodo, diverse migliaia di appartamenti entrano nel mercato dei soggiorni brevi?
La destinazione potrebbe aver creato una quantità significativa di capacità ricettiva senza costruire un solo hotel.
Può verificarsi anche il contrario. Regolamentazioni locali, cambiamenti nel mercato immobiliare o scelte diverse da parte degli host possono ridurre l’offerta sulle piattaforme. Una domanda che prima si distribuiva tra gli appartamenti può tornare verso le strutture tradizionali.
Per revenue manager, sviluppatori e proprietari di hotel, questi movimenti contano.
Possono influenzare il modo in cui viene interpretata la domanda della destinazione, la valutazione di nuovi progetti alberghieri e la lettura di pattern di occupazione insoliti.
Una visione più completa dell’offerta ricettiva non renderà semplice la previsione.
Può però ridurre un punto cieco diventato troppo grande per essere ignorato.
La registrazione cambia la natura di un annuncio
È in corso anche un cambiamento più silenzioso.
Un annuncio online può sembrare temporaneo.
Un host carica fotografie, scrive una descrizione, sceglie una tariffa per notte e apre un calendario. Visto dall’esterno, il processo può sembrare più vicino al commercio digitale che all’infrastruttura turistica.
Un numero di registrazione cambia questa relazione.
Collega un annuncio digitale a una specifica unità ricettiva riconosciuta all’interno di un sistema pubblico.
Questo non trasforma un appartamento in un hotel.
Né significa necessariamente che i due modelli debbano operare secondo regole identiche. Modelli di business, strutture fisiche e aspettative di servizio possono essere molto diversi.
Ma la registrazione crea tracciabilità.
L’alloggio non è più soltanto qualcosa che compare sullo schermo di una piattaforma. Diventa un’unità che può essere conteggiata, associata a dati di attività e compresa meglio all’interno della destinazione.
È un’evoluzione importante per un settore sempre più influenzato da una capacità ricettiva che esiste al di fuori degli edifici alberghieri tradizionali.
I dati non risolveranno il dibattito sulla casa
Informazioni migliori non produrranno risposte semplici a questioni politiche complesse.
Gli affitti brevi possono avere effetti diversi da una destinazione all’altra.
In un luogo possono aggiungere pressione a un mercato abitativo già limitato. In un altro possono attivare case vacanza che altrimenti rimarrebbero vuote. Possono concentrare visitatori in aree già affollate oppure distribuire il turismo verso quartieri e destinazioni con poca offerta alberghiera. Possono creare reddito per singoli proprietari e attività per ristoranti e servizi locali.
La stessa Commissione europea riconosce entrambe le dimensioni: gli affitti brevi possono creare opportunità per host, turisti e imprese locali, ma possono anche aumentare la pressione nelle aree che già affrontano carenze abitative e forte domanda turistica.
Una migliore misurazione dovrebbe quindi rendere il dibattito più preciso, non semplicemente più aggressivo.
Una città dovrebbe essere in una posizione migliore per confrontare l’attività tra quartieri e verificare le ipotesi di politica abitativa utilizzando dati ricettivi più completi insieme alle evidenze del mercato immobiliare locale.
Le autorità possono inoltre ottenere un quadro più chiaro per capire se la pressione dei visitatori sia distribuita durante tutto l’anno oppure concentrata in specifici periodi stagionali.
E le politiche possono essere valutate dopo la loro introduzione, invece di basarsi interamente sulle ipotesi formulate prima.
I dati non rendono neutrale una politica.
Ma evidenze migliori possono rendere più difficili da sostenere le spiegazioni deboli.
Hotel e affitti stanno entrando nella stessa equazione della destinazione
Per decenni le diverse categorie ricettive hanno potuto essere gestite in compartimenti relativamente separati.
Gli hotel appartenevano al turismo.
Gli appartamenti appartenevano alla casa.
Le case vacanza si collocavano da qualche parte nel mezzo.
Le piattaforme digitali hanno reso questi confini meno utili.
Oggi un edificio residenziale può ospitare sullo stesso piano residenti, inquilini a lungo termine e visitatori internazionali. Un viaggiatore che confronta le opzioni può passare da un hotel quattro stelle a un serviced apartment o a un appartamento gestito privatamente senza attribuire particolare importanza alla distinzione istituzionale.
La destinazione non può permettersi la stessa indifferenza.
Ogni forma di alloggio comporta responsabilità ed effetti differenti, ma tutte contribuiscono in qualche modo alla capacità di accogliere visitatori.
Per questo la parte più significativa del nuovo quadro europeo potrebbe non essere il numero di registrazione in sé.
È la possibilità di sviluppare un’immagine più chiara dell’intero ecosistema ricettivo turistico.
Gli hotel hanno buone ragioni per accogliere positivamente questa maggiore visibilità invece di interpretare il quadro soltanto come regolamentazione di un concorrente.
Informazioni più accurate su dove soggiornano i visitatori e su come cambia l’offerta ricettiva nel tempo possono migliorare la pianificazione ben oltre le attività di controllo.
La pianificazione dei trasporti può rispondere meglio alle reali concentrazioni dei visitatori.
Le autorità turistiche possono comprendere meglio dove esiste capacità ricettiva invece di osservare soltanto i distretti alberghieri consolidati.
Le discussioni sulle infrastrutture possono basarsi su un quadro più ampio dell’attività turistica.
E lo sviluppo alberghiero può essere valutato insieme alla capacità ricettiva che già esiste fuori dall’inventario tradizionale degli hotel.
Niente di tutto questo garantisce politiche migliori.
Ma offre a decisori pubblici, residenti e industria dell’ospitalità qualcosa che spesso è mancato nel dibattito sugli affitti brevi:
una mappa più completa.
Per l’ospitalità, questo potrebbe essere il cambiamento più importante.
Il futuro del mercato ricettivo non sarà definito soltanto dal numero di camere d’albergo presenti in una destinazione.
Sarà sempre più definito da quanto bene una destinazione riesce a comprendere ogni luogo in cui un visitatore può dormire.
Questo articolo si basa su ricerche di settore disponibili pubblicamente e sulle fonti citate di seguito. L’interpretazione e l’analisi editoriale sono del Cristian Marino Journal.
Fonti
- Eurostat — Tourism nights booked via platforms hit nearly 1 billion, 1 aprile 2026. Totale 2025 e confronto su base annua.
- Eurostat — Short-stay accommodation offered via online collaborative economy platforms. Dati trimestrali e contesto metodologico, compreso il cambiamento nella copertura delle piattaforme.
- European Commission — New rules bring increased transparency to the short-term rentals sector, 20 maggio 2026. Panoramica del quadro regolamentare e della sua applicazione.
- Regulation (EU) 2024/1028 — testo ufficiale EUR-Lex. Fonte giuridica primaria per registrazione, controlli casuali, Single Digital Entry Points e obblighi di comunicazione delle piattaforme.
Nota di traduzione: Questo articolo è stato tradotto dall’edizione originale in inglese con il supporto dell’intelligenza artificiale. Possono rimanere piccole imperfezioni linguistiche. In caso di discrepanze, l’edizione inglese resta il riferimento editoriale. Leggi l’originale in inglese →