ホテルの外にある宿泊施設が、観光の地図に入り始めている
The Wider View · ホスピタリティ
ホテルの客室は、観光地にとって比較的把握しやすい存在です。どの施設に属するのかが明確で、認知された宿泊事業の枠組みの中で運営され、遅かれ早かれ観光統計にも表れます。
一方、個人所有のアパートメントがオンラインプラットフォームを通じて3泊だけ提供される場合、これまでは同じ全体像の中に位置づけることが難しい存在でした。
その違いは、以前より大きな意味を持つようになっています。
Eurostatによると、2025年にEU域内でAirbnb、Booking、Expediaを通じて予約された短期滞在型宿泊施設の利用は、9億5,160万泊に達しました。2024年と比べて11.4%の増加です。成長は2026年にも続き、第1四半期だけで1億4,430万泊となり、前年同期比で9.7%増加しました。
ただし、この数字には重要な方法論上の注意点があります。Eurostatによれば、2025年は、Tripadvisorが2024年末にこの事業から撤退した後、4社ではなく3社のプラットフォームデータを基にした最初の基準年です。11.4%という伸び率はEurostatが公表した公式の前年比ですが、傾向を読む際にはデータ対象の変化も意識する必要があります。
短期賃貸は、もはや観光システムの周辺にある小さな宿泊カテゴリーではありません。
それでも業界では、数字より先に立場から短期賃貸を議論することが少なくありませんでした。
ホテルは規制や競争条件を問題にします。住民は住宅市場や地域への負荷を懸念します。ホストは収入と柔軟性を強調します。観光地は追加の受け入れ能力を見ます。プラットフォームは、従来のホテル供給が限られる地域にも宿泊の選択肢を広げてきました。
どの立場にも、正当な懸念が含まれ得ます。
その下に、もっと単純な運営上の問いがあります。
ある観光地には実際にどれだけの宿泊供給があり、どこにあり、いつ使われているのか。
欧州は、その問いに対してより一貫した答えを作り始めています。
変化の中心は、規制より先に「見えること」にある
規則（EU）2024/1028は2026年5月20日から適用され、短期宿泊賃貸に関するデータ収集と共有のための共通枠組みをEU全体に導入しました。
同時に、この規則が何をしないのかを理解することも重要です。
EU全体で短期賃貸の件数上限を設定するものではありません。都市に許可できるアパート数を決めるものでもありません。バルセロナ、パリ、ローマ、ドゥブロヴニクなど、事情の異なる都市に一つの住宅政策を押しつけるものでもありません。
この枠組みは条件付きです。加盟国は、規則があるという理由だけで短期賃貸の登録制度を作る義務はありません。しかし登録手続きが設けられ、制度の下でプラットフォームデータが求められる場合には、その仕組みは共通ルールに従う必要があります。
加盟国がこのような登録手続きを運用する場合、ホストには固有の登録番号が付与されます。プラットフォームはその番号を表示し、有効性について定期的な無作為確認を行うため合理的な努力を求められます。データ共有の対象となる掲載については、活動情報が各国のSingle Digital Entry Pointを通じて送信されます。標準的な報告周期は月次で、一定の基準を満たす小規模・零細プラットフォームには四半期報告が認められます。
行政的な言葉の裏には、より大きな変化があります。短期賃貸の活動が、観光計画に使われる同じ「目的地の地図」の中で捉えやすくなっているのです。
交通、廃棄物、公共空間、インフラ、住宅政策、来訪者の流れを管理する自治体にとって、従来型ホテル以外の宿泊供給が見えるようになることには実務的な意味があります。
その意味で、この規則は単なるプラットフォーム規制ではなく、観光地マネジメントのインフラの一部として見ることができます。
宿泊市場は、すでに古い地図を超えている
従来のホスピタリティは、比較的見えやすい供給を中心に発展してきました。
あるリゾートには300室ある。
ある都市型ホテルが180室を追加する。
ある施設が改装のため閉館する。
新しいホテルが開業する。
数字は完全ではなく、統計には遅れがあります。それでも物理的な客室在庫は比較的把握しやすいものです。
プラットフォーム型の宿泊供給は違います。
住宅の中に新しい供給が現れ、繁忙期に増え、その後また減ることがあります。一つの住戸が居住利用と観光利用の間を行き来することもあります。一つだけ運営するホストもいれば、複数物件を管理する事業者もいます。年間を通じて供給量が変化します。
しかし旅行者から見れば、どのベッドも同じ基本的な問いに関わっています。
今夜、どこに泊まるのか。
つまり、観光地の宿泊能力をホテルの客室数だけで理解することは、もう十分ではありません。
Eurostatの数字はその規模を示しています。2025年には、対象となる3大プラットフォームを通じて約10億泊が予約されました。その一泊一泊の背後には、地域に到着し、交通を利用し、レストランで食事をし、観光施設を訪れ、ホテル客と同じ公共空間を使う人々がいます。
観光システム全体にとって、旅行者がどの宿泊カテゴリーで予約したかは二次的です。来訪者は、どこに泊まっていても目的地の中で活動します。
より良いデータは、ホテルの判断にも役立つ
ホテル業界は、短期賃貸の登録強化を「別の宿泊形態に対する規制」として捉えがちです。
しかし、そこにはもっと広い商業的な意味があります。
目的地全体のデータがより完全になれば、ホテルは自分たちの市場をより正確に理解できます。
たとえば、ホテル客室数がほぼ変わらない一方で来訪者数だけが増えている都市を考えてみます。従来のホテル供給だけを見れば、市場は構造的に逼迫していると判断するかもしれません。
しかし同じ期間に、数千戸のアパートが短期観光利用へ加わっていたらどうでしょうか。
その都市は、ホテルを一軒も建てずに相当な宿泊能力を増やしていた可能性があります。
逆もあります。地域規制、住宅市場の変化、ホストの行動変化によってプラットフォーム供給が減れば、これまでアパートへ分散していた需要が従来型宿泊施設へ戻る可能性があります。
レベニューマネージャー、開発担当者、ホテルオーナーにとって、こうした動きは重要です。
目的地需要の読み方、新規ホテル開発の評価、通常とは異なる稼働率の解釈にも影響します。
宿泊供給の全体像が見えても、予測が簡単になるわけではありません。
それでも、無視できないほど大きくなった盲点を一つ減らすことはできます。
登録番号は、掲載情報の意味を変える
もう一つ、より静かな変化があります。
オンライン掲載は、一時的なものに見えることがあります。
ホストが写真を載せ、説明文を書き、宿泊料金を設定し、カレンダーを開く。外から見れば、それは観光インフラというよりデジタル商取引に近く見えます。
登録番号は、その関係を変えます。
デジタル上の掲載情報と、公的制度の中で認識された特定の宿泊ユニットを結びつけます。
それによってアパートがホテルになるわけではありません。
両者が同じルールで運営されるべきだという意味でもありません。ビジネスモデル、物理的構造、サービスへの期待は大きく異なります。
しかし登録は、追跡可能性を生みます。
宿泊施設は、プラットフォーム画面に表示されるだけの存在ではなくなります。数えられ、活動データと結びつけられ、観光地の中でより正確に理解できる単位になります。
これは、従来のホテル建物の外に存在する宿泊供給によってますます形づくられる業界にとって重要な変化です。
データだけで住宅問題は解決しない
より良い情報があっても、複雑な政策問題に単純な答えが出るわけではありません。
短期賃貸が与える影響は、観光地によって異なります。
ある地域では、すでに逼迫している住宅市場への圧力を高める可能性があります。別の地域では、そうでなければ空室のままだった別荘やセカンドハウスを活用することもあります。旅行者を混雑地域に集中させることもあれば、ホテルが少ない地域へ観光需要を分散させることもあります。個人所有者の収入や、地元レストランやサービス業の需要につながる場合もあります。
欧州委員会も両面を認めています。短期賃貸はホスト、旅行者、地域企業に機会を生む一方、住宅不足と高い観光需要に直面する地域では追加的な圧力となる可能性があります。
だからこそ、より良い測定は議論を単に激しくするのではなく、より正確にするために使われるべきです。
都市は、地域ごとの活動を比較し、より完全な宿泊データと地域の住宅市場データを組み合わせながら、住宅政策上の仮説を検証できるようになります。
来訪者の圧力が通年なのか、特定の季節に集中しているのかも、より明確に把握できる可能性があります。
そして政策は、導入前の仮定だけでなく、導入後の実際の結果によって評価できるようになります。
データが政策を中立にするわけではありません。
しかしより良い根拠があれば、弱い説明は維持しにくくなります。
ホテルと短期賃貸は、同じ目的地の方程式に入っている
長い間、宿泊カテゴリーはほぼ別々の箱の中で管理できました。
ホテルは観光。
アパートは住宅。
別荘はその中間。
デジタルプラットフォームは、こうした境界を以前ほど有効ではなくしました。
一つの住宅建築の同じ階に、地元住民、長期賃貸者、海外からの旅行者が同時にいることがあります。旅行者は四つ星ホテル、サービスアパートメント、個人運営のアパートを比較し、その制度上の違いをそれほど重要だとは考えないかもしれません。
しかし観光地は、同じように無関心ではいられません。
それぞれの宿泊形態には異なる責任と影響がありますが、いずれも来訪者を受け入れる能力の一部です。
だからこそ、新しい欧州の枠組みで最も重要なのは、登録番号そのものではないのかもしれません。
重要なのは、観光宿泊のエコシステム全体をより明確に把握できる可能性です。
ホテルには、この可視性を競合への規制としてだけ見るのではなく、歓迎する理由があります。
旅行者がどこに泊まり、宿泊供給が時間とともにどう変化するかについて、より正確な情報が得られれば、監督や規制だけでなく計画そのものが改善されます。
交通計画は、実際の来訪者集中により適切に対応できます。
観光当局は、既存のホテル地区だけを見るのではなく、宿泊能力がどこに存在するのかをより正確に理解できます。
インフラに関する議論も、観光活動のより広い全体像を基に行えるようになります。
ホテル開発も、従来型ホテル在庫の外にすでに存在する宿泊能力と並べて評価できます。
もちろん、これだけでより良い政策が保証されるわけではありません。
それでも政策担当者、住民、ホスピタリティ業界に、短期賃貸の議論で長く不足してきたものを与えます。
より完全な地図です。
ホスピタリティにとって、本当の変化はそこにあるのかもしれません。
これからの宿泊市場は、目的地にホテル客室が何室あるかだけでは定義されません。
その目的地が、旅行者が眠ることのできるすべての場所をどれだけ理解できているかによって、ますます決まっていくでしょう。
本稿は、公開されている業界調査と以下の情報源を参照しています。解釈および編集上の分析はCristian Marino Journalによるものです。
情報源
- Eurostat — Tourism nights booked via platforms hit nearly 1 billion, 2026年4月1日。2025年総数と前年比。
- Eurostat — Short-stay accommodation offered via online collaborative economy platforms。四半期データと、プラットフォーム対象範囲の変更を含む方法論上の背景。
- European Commission — New rules bring increased transparency to the short-term rentals sector, 2026年5月20日。制度の概要と適用について。
- Regulation (EU) 2024/1028 — EUR-Lex公式文書。登録、無作為確認、Single Digital Entry Points、プラットフォームの報告義務に関する一次法源。
翻訳について： 本記事は英語版を原文として、AIの支援を受けて翻訳されています。細かな言語上の不自然さが残る場合があります。内容に相違がある場合は、英語版を編集上の基準とします。 英語版を読む →